全季大观之外，华住全新品牌矩阵里还藏着服务式公寓的“大变局”

在2025年华住伙伴大会上，大家的目光自然更多落在全新亮相的全季大观品牌上。然而，细心者会发现在季琦身后的品牌墙上，静默却深刻地发生一些变化——“服务式公寓”不再依附于某个品类，而是作为一个独立的业务板块和品牌矩阵正式亮相。

这或许传递出了一个强烈的讯号：华住正将其在酒店领域淬炼出的效率与产品力，系统地投向一个更广阔的战场。

 

服务式公寓在中国

正在步入广阔与深远

 

曾几何时，服务式公寓在中国市场是贴着“外派高管专属”“价格高昂”“涉外属性”标签的。早期的服务式公寓，是少数人的高端居住选择，且大多集中在北上广深等一线城市核心区，业态以纯长租为主，与普通消费者的日常住宿需求相距甚远。

 

如今随着中国城市化进程加速、消费观念升级以及存量资产盘活需求的激增，服务式公寓正经历一场深刻的蜕变。

 

变化一：从“贵族”到“国民”

 

过去，服务式公寓的定价和服务场景多围绕高端外籍人士或外企高管设计，因此被不少海外高管称为“中国之家”。

 

如今，情况发生了变化。据第一太平戴维斯最新数据，在北上深三地，超过一半业主反馈外籍住户占比下降超过20%。与之相对的，是国内企业派遣型商旅人群、高净值人群、新兴行业从业者（如互联网、新能源、高端智造）以及家庭休闲旅游的客群成为主力。他们共同构成了一个庞大且对“家”有深切渴望的新客群。

 

这也使得越来越多的服务式公寓开始关注这些消费群体，试着去满足他们日益丰富且多元的住宿需求。

 

变化二：从一线到二三线

 

此前，服务式公寓的布局高度集中于一线城市，但随着二三线城市经济崛起、商旅活动频繁以及家庭休闲需求升级，这一格局正在被打破。

 

据统计，如今雅诗阁、辉盛等几家头部国际服务式公寓的开业计划中，已超半数落于非一线城市，已开业门店也在不少二三线城市有所布局。

 

华住旗下专注长短租结合的居住资产运营商城家则已实现全国40+城市布局，不仅覆盖北京、上海、广州等一线城市，也深入了成都、烟台、盐城等二三线城市的核心商圈与产业园区，将“酒店式服务+公寓式居家”的体验带到更多城市。

 

变化三：从长租到长短租结合

 

早期的传统服务式公寓，以长租为主要模式，短则数月，长则一年。不过，这种模式虽然收益稳定，却缺乏弹性，天花板触手可及。

 

随着对本土市场的深入了解，如今的服务式公寓，越来越多支持长短租结合，据ICCRA统计显示，2022年以来国内服务式公寓长租比例保持在较为稳定的水平，短租比例则在30-50%之间不等。

 

服务式公寓的这三大变化背后，虽描绘出了一个更具希望的蓝海市场，却也带来了机遇的另一面——更“国民”的客群意味着市场存在一个巨大的产品空白，更“下沉”的市场指向二三线城市大量亟待去化的物业，更“结合”的模式需要更高阶的运营系统。

 

市场的呼唤，不再仅仅是一个新的住宿产品，而是一个能同时驾驭新需求与旧资产矛盾的“新物种”。

 

 

华住的战略落子：

“独立”的服务式公寓，成为“主力”

 

华住将服务式公寓升级为战略主赛道之一，绝非偶然。这一决策背后，是其对供需两侧的精准洞察，既有出于C端需求变化的考量，也是为了解决B端存量资产的关键痛点，在洞察之后，所践行的一场精心策划的供给侧改革。

 

而由“品质居住资产运营商”华住城家旗下的城家公寓、城家公寓酒店、瑞贝庭公寓酒店、欢阁服务公寓以及城家奢华公寓，共同构成的华住服务式公寓矩阵，成为这一场改革的关键。

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战略动机一：

填补“多人多日”的需求拼图

 

正如我们前文提到的，如今的服务式公寓有一个重要的变化，就是服务的对象从高端精英转向普罗大众，而这也带来了不小的需求缺口。

 

通常来说，传统酒店的产品设计核心是“满足单人或双人短期住宿”，房型以标间、大床房为主，配置聚焦睡眠和基础洗漱功能。

 

而当面临多人多日的家庭出游、中长期驻场的灵活用工或者中长期商旅时，传统酒店显然开始变得捉襟见肘——这些消费者需要的，不仅仅是一张床，而是一个可以生活、工作、社交的完整空间。传统酒店在功能上，与这些需求出现了结构性错配。

 

服务式公寓的产品设计恰好精准填补了这一空白。

 

比如华住城家旗下的服务式公寓品牌，配备了简配厨房或开放式标准厨房、洗烘一体机、标准尺寸大冰箱、大容量储物空间，既能满足多人居住的空间需求，又能提供烹饪、洗衣等居家功能。

在华住的大战略里，服务式公寓不再是酒店领域中的“替代品”，而是补上了C端需求中的一块重要拼图，成为华住生态闭环中不可或缺的一环，承接了酒店难以覆盖的“像家一样”的住宿需求。

 

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战略动机二：

破解“大房量物业”的去化焦虑

 

《2025中国酒店业发展报告》显示，2024年中国酒店业客房规模在150间及以上的设施数为1.4万家，在总量中所占比重仅为4.09%。

 

可见，对于大部分酒店业主与投资人来说，要玩转高房量并非易事。传统酒店模型在面临200间以上的大体量物业时，就容易陷入“规模不经济”的去化困境。

 

一方面，传统酒店的纯短租模式，其收入依赖高流动性的旅游、商务流量，淡季空置率高，一旦区域市场竞争加剧或宏观经济出现波动，高企的固定成本无疑将迅速吞噬利润；另一方面，传统酒店的销售渠道有限，难以快速消化大房量，导致项目爬坡期与投资回报周期都被拉长，物业持有者面临着巨大的现金流压力。

 

面对这一类物业持有者，城家作为业内最早提出“长短租”结合的公寓运营商之一，凭借沉淀了多年的长短租结合相关的经验，给出了破局之道——长租部分提供稳定的现金流，短租则能在商旅需求高峰期带来额外收益，实现了稳定且弹性的收益平衡，成为大房量物业的最优解。

 

以上海苏河瑞贝庭服务公寓为例，项目拥有353间客房，通过长短租结合模式，爬坡6个月出租率即达85%+，平均RevPAR419元，远超传统酒店大体量项目的爬坡速度与运营情况。

 

 

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战略动机三：

盘活“商办资产”的空置困局

 

在经济结构调整与远程办公趋势的双重冲击下，大量商业、办公物业空置率攀升。

 

一些物业持有人想要将这些“商办资产”盘活为其他业态，但转型之路却颇为艰难。一方面，这些物业的硬件结构，如进深大、窗户少、管道井布局固定等，对于其他业态的转型，比如酒店、商铺等而言，限制太多，改造难度大；另一方面，不少商办资产的区位条件并不算好，那些对区位的依赖性极强的业态，也难以接手这些商办资产项目。

 

当这些资产陷入“租不掉、改不起”的僵局时，展现出了对“非标”物业极强的兼容性和重塑能力的服务式公寓，无疑成了消化城市核心区存量商办物业的最佳出口，无论是写字楼、商业综合体附属物业，还是老旧厂房，都能通过改造转型为服务式公寓。

 

比如上海徐家汇漕河泾CitiGO HOUSE欢阁服务公寓前身是豆制品加工厂，上海苏河瑞贝庭服务公寓前身为非核心商务区香溢广场写字楼。

华住城家的核心能力在于，通过对物业周边客群的洞察、针对原物业进行取长补短，对房型加以优化，将这些“不良资产”或“低效资产”的物理缺陷转化为产品特色，最终为这些陷入困境的物业找到最高效的价值出口，实现资产价值的“腾笼换鸟”。

 

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战略动机四：

打破“老旧物业改造”的成本枷锁

 

进入存量时代，市场上存在大量老旧酒店或长租公寓，设施陈旧，产品力低下，亟待升级。

 

然而，如果按传统酒店标准来改造，那往往是伤筋动骨的重投入，漫长的改造周期同样也是损失。这就令不少资金有限的物业持有者望而却步。

 

不改难运营，改了资金压力大。华住城家推出的“轻量化改造”方案，凭借强大的供应链和设计能力，则帮物业持有者跳出了这个两难境地。

 

城家北京三元桥燕莎使馆公寓酒店可以说是教科书式的案例。项目原先是传统长租公寓业态，城家以不到千元的单房造价，20天极速改造的轻量化投入，将其升级为兼具长租稳定性与短租灵活性的城家公寓酒店。改造后，该项目出租率飙升至106%，RevPAR提升近三成，华住会中央预订占比达64%。

这种改造模式，是华住体系对“成本、效率、体验”的极致权衡，相比传统酒店的重投入改造，能让存量资产快速焕新并产生收益。

 

华住集团创始人、董事长季琦在2025年华住伙伴大会上提及，“作为酒店业的头部企业，我们正在推动五个方面的深刻变革——从微房量到中房量、从单体到连锁、从星级到品牌、从大城市到县城、从房地产配套到投资回报，这五个转变构成了供给侧改革的核心内容，也将重塑中国酒店业的基本面貌。”

 

被设为独立业务板块服务式公寓板块，正作为华住“重塑中国酒店业”的关键落子，不断朝着既能让消费者“住得起、住得好”，也能让投资人“投得起、回本快”的“国民级服务式公寓”方向，稳步前进。

 

如何承接

“国民级服务式公寓”梦想？

 

宏伟的战略需要坚实的执行体系来承载。华住的服务式公寓并非无根之木，它的落地与扩张，依赖于其深耕二十年构建的三大维度的硬实力支撑，将“国民级服务式公寓”的梦想落地为可感知的产品和可复制的模式。

 

从产品端来看，华住的服务式公寓产品，进行了一场彻底的“本土化”革新，不仅仅是提供厨房和洗衣机那么简单，而是深入到中国国民生活方式，为国民生活方式深度定制。

 

以城家公寓酒店为例，在户型上，华住城家突破性地推出了“两房一厅”户型，与日常住宅颇为一致的户型结构，独立客厅与双卧室分区明确，精准匹配了家庭出游、团队外派的核心痛点，这是传统酒店几乎无法提供的产品。

在用品的配置上，不同于外资服务式公寓的“洋基因”，城家公寓酒店小到家具尺寸大到户型设计再到家电选型，都在逐步回归中国人的生活习惯。比如舍弃不必要的无效空间，在有限的面积里设置次净衣晾晒区、隐形晾晒装置、多点收纳空间等，适配国人“爱晾晒、重收纳”的生活习惯；又或者将国际品牌为外籍客人标配的洗碗机替换成国人更需要的微波炉、烤箱、大尺寸冰箱，依据中国人的平均身高与坐高调节办公区桌椅高度等等。

这些产品革新与细节设置，共同构成了“中国人自己的服务公寓”的产品内核。

 

从投资端来看，华住的服务式公寓产品打造的是一个高确定性且低门槛的投资模型。

 

一方面，依托200亿级的年采购规模的华住集采体系华住易购，华住城家旗下公寓能够实现单房造价比较传统方案节约5%-10%，大大节约成本。

 

如城家公寓酒店新店单房造价可严格控制在8.3万元以内，远低于同档次中端酒店10万以上的水平，翻牌店单房改造造价可低至2.5万元，平均改造周期120天；瑞贝庭公寓酒店单房造价则在12万元以内，低于同档次中高端酒店14万以上，翻牌店单房改造造价则不到5万元，平均改造周期180天，极大降低了投资门槛。

 

另一方面，通过清晰的“长租兜底、短租溢价”模型，华住城家实现了收益曲线的可视化。数据显示，城家公寓酒店加盟后项目出租率平均提升18.7%，RevPAR平均提升26.1%，瑞贝庭公寓酒店更是能够比同档次中高端酒店提前1.1 年收回投资。这种通过“长短租结合”动态平衡收益的能力，为投资人提供了穿越周期的稳健回报。

 

此外，华住服务式公寓的运营效率，源于集团赋能与数字化加持的双重优势。

 

通过共享华住会2.88亿会员，构成了不依赖第三方OTA的私域流量护城河，高达64.3%的华住会中央预订平均占比，不仅大幅降低了渠道成本，更意味着对客源的强掌控力和稳定的导流能力。

 

城家CAS+华住PMS双系统，构成了行业独一无二的运营引擎，则能实时测算长短租收益平衡点，通过梯度提升回归树算法模型动态调整房价，实现收益最大化。

城家CEO庄松成曾表示，中国的公寓酒店市场是一个自上往下再延展的过程，“我们希望公寓酒店也能够深入人心，为广大的国民去服务。”

 

这一愿景，也与华住“重塑中国住宿业”的宏大叙事同频共振。服务式公寓在品牌墙上，从配角跃升为主力，正是华住推进住宿业供给侧改革的关键一步，也是在下一个十年重构中国住宿版图的重要棋子。这也意味着，华住未来蓝图里不可或缺、也无法替代的关键一翼被补上，中国存量资产盘活拥有了可复制的解决方案。“中国人自己的服务式公寓”，将走进更多城市、服务更多人群，在住宿市场下一个“黄金年代”中，开启全新的增长曲线。